Ist der Haus­kauf wirk­lich teu­rer ge­wor­den?

Früher war alles besser, so tönt es immer wieder, wenn es um den Kauf einer eigenen Immobilie geht. Aber stimmt das wirklich? Wir erklären das Zusammenspiel von Einkommen, Preisen, Zinsen und Inflation.

In einer aktuellen Umfrage des Immobilienvermittlers Interhyp geben 45 Prozent der rund tausend Befragten an, dass sie die derzeitigen Immobilienpreise im Verhältnis zu ihrem Einkommen als zu hoch empfinden.

Viele Menschen teilen diese Empfindung. Sie sind meist Mitte 30, sitzen sattelfest im Job und gründen eine Familie. Nun fehlt eigentlich nur noch das eigene Haus oder die eigene Wohnung. Und dann das: Die Preise sind auf hohem Niveau. Die Zinsen steigen und die Erschwinglichkeit der Immobilie wird immer ungewisser.

Irgendwann fällt der Satz: „Unsere Eltern hatten es leichter, eine eigene Immobilie zu erwerben.“ Aber ist das wahr?

Um dies herauszufinden, benötigt man natürlich verlässliche Immobilienpreise und das Einkommen der aktuellen und der vorherigen Generation. Eine gute Quelle dafür stellt das sogenannte Hauspreis-Einkommens-Verhältnis (Price to income Ratio) der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) dar.

Die Zahl beschreibt das Verhältnis von durchschnittlichen Hauspreisen (nominal) und dem durchschnittlichen verfügbaren Einkommen (nominal).

Die Werte wurden zu einem Index zusammengefasst und auf das Jahr 2015 hin normalisiert. Das bedeutet: Im Jahr 2015 beträgt der Wert 100 – hiervon ausgehend kann man die Werte vor und nach diesem Zeitpunkt vergleichen.

Je niedriger der Verhältniswert ist, desto mehr Haus konnten sich die Menschen leisten – je höher der Wert klettert, desto ungünstiger ist das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen.

Jahresstichproben innerhalb einer 40-jährigen Spanne ergeben folgende Werte:

Daraus lässt sich ablesen, dass das Verhältnis von Preisen und Einkommensverhältnissen vor 30 Jahren (126 in 1991) keinesfalls besser oder schlechter war als die 133 in 2021.

Es war sogar relativ ähnlich. Noch früher (173 in 1981) war das Verhältnis sogar bedeutend ungünstiger. Die nominalen Hauspreise lagen zu diesem Zeitpunkt sehr viel niedriger – aber das Einkommen eben auch.

Im Jahr 2011 war das in den vergangenen 40 Jahren beste Jahr, um eine Immobilie zu erwerben.

Allerdings ist die Betrachtung von Einkommen und Preise nur die halbe Miete. Auch die Finanzierbarkeit der Immobilie – also die Zinsen – spielen eine große Rolle.

Und neben der nominalen Einkommensentwicklung sollte man auch die Entwicklung der Reallöhne (Nominallöhne abzüglich der Inflation) beachten. Seit Anfang 2022 steigen die Zinsen in schnellen Schritten und auch die Reallöhne sind eher gesunken – weil die Inflation mittlerweile auf 7,4 Prozent (April 2022) geklettert ist.

Beide Entwicklungen zusammen ergeben eine derzeit eher ungünstige Ausgangsposition für den Immobilienerwerb. Dass es bedeutend schwerer als vor 30 oder 40 Jahren ist, kann man allerdings nicht behaupten.

Einen Vorteil haben junge Menschen, die von den Eltern finanziell unterstützt werden – denn viele Kaufangebote kann nur annehmen, wer sehr viel Eigenkapital mitbringt.

Hier zeigt sich das größte Problem derzeit, dass auch die Interhyp-Studie offenbart. Interhyp-Vorstandsvorsitzender Jörg Utrecht erklärt:

Die hohen Kaufpreise sind oft nur durch Erbe, Schenkung oder hohe Ersparnisse zu stemmen. Wer nicht auf Geldmittel aus der Familie zurückgreifen kann, benötigt in der Regel ein hohes Einkommen und etliche Jahre zum Aufbau der Ersparnisse, bevor ein Immobilienkauf möglich ist.